Egy texasi cég olyan algoritmust fejlesztett – és kínál szolgáltatásként –, amely segít az ügynökségeknek megtalálni az adott ingatlan optimális bérleti díját. Azokon a területeken, ahol szélesebb körben elterjedt a használata, észrevehetően emelkedtek a bérleti díjak, állítja a ProPublica című New York-i nonprofit oknyomozó oldal egy cikke. Az oldal munkatársai a RealPage elemzőcég YieldStar nevű ár-előrejelző szolgáltatásának hatását vizsgálták, és azt találták, hogy a szolgáltatás mögött álló algoritmus rendre magasabb bérleti díjakat javasol, mint az adott lakástípusra és környékre jellemző piaci átlag.

Az algoritmus több mint 13 millió lakás bérleti szerződését elemzi folyamatosan, és azok alapján ad javaslatot naponta mintegy 20 millió ingatlan bérleti díjára. Az elemzéshez használt adatkészlet a YieldStart használó ügyfelektől származnak. Az algoritmus az aktuális bérleti ár mellett, a hálószobák számát, az épületben lévő önálló lakások számát, valamint a lakás vonzáskörzetében a közeljövőben valószínűsíthetően piacra kerülő bérlemények számát is figyelembe veszi.

Az algoritmusra a 10 legnagyobb amerikai ingatlanügynökség fele támaszkodik, és a ProPublicának nyilatkozó egykori RealPage-alkalmazottak szerint az ügynökök kb. 90 százalékban el is fogadják az algoritmus számította árat.

És az ár természetesen egyre magasabb

A vállalat eredetileg úgy hirdette a szolgáltatást, hogy az ügynökségek a YieldStarral a piaci átlagnál kb. 3-7 százalékkal magasabb árat tudnak elérni (ezt állítólag a ProPublica tényfeltáró anyagának megjelenése után levették az oldalukról). De mint kiderült, a hatás sokkal drámaibb lett: egy egyszobás lakás bérleti díja egy olyan seattle-i épületben, amelynek árát a YieldStar segítségével határozták meg, egy év alatt 33 százalékkal emelkedett. Ezzel szemben egy ahhoz közeli és hasonló adottságú garzonlakás bérleti díja ugyenezen idő alatt csak 3,9 százalékkal nőtt.

Azt következne ebből, hogy az algoritmus segítségével történő ároptimalizálás biztos siker. Pedig nem. Az USA-ban több marginális szereplő próbálkozott azzal, hogy árazó algoritmusokkal próbálja felpörgetni az üzletet, de nem jártak sikerrel, sőt olyan piaci szereplő is volt, melyet veszteségbe vitt, hogy szoftverrel árazott.

A YieldStarnak az adta a hatalmas előnyét, hogy több nagy ingatlanos cég is használta. A lap által megszólaltatott jogi szakértők szerint a szoftver lényegében ideális platformot biztosított a konkurenseknek arra, hogy összehangolják az áraikat. A RealPage természetesen nem értett ezzel egyet. Szerintük azzal, hogy az elemzéshez használt adatokat anonimizálták és összesítették, mindent megtettek ahhoz, hogy ne érhesse őket az a vád, hogy árkartellhez nyújtottak platfromot. Szerintük csakis azért drágultak a lakások, mert túl nagy a kereslet.

És hogy kinek van igaza? Andrew Ng MI-kutató szerint az ilyen folyamatokban, mint a lakásbérleti díjak általános emelkedése is, nehéz pontosan meghatározni az árazó algoritmusok szerepét. De szerinte az is biztos, hogy a YieldStar típusú algoritmusokkal lehet manipulálni a piacot, főleg ha ugyanazt használja sok konkurens szereplő. Így az ilyen alkalmazások esetében felmerül a szorosabb szabályozási felügyelet igénye.